Ik wil alles weten

Onroerend goed belasting

Pin
Send
Share
Send


Onroerend goed belastingof millage-belasting, is een ad valorem-belasting die een eigenaar betaalt over de waarde van het onroerend goed dat wordt belast. Er zijn drie soorten of soorten onroerend goed: land, landverbeteringen (door mensen gemaakte objecten, namelijk gebouwen), en persoonlijke eigendommen (door mensen gemaakte objecten). Onroerende voorheffing wordt onderscheiden van grondbelasting, of de "enkele belasting" voorgesteld door Henry George, door niet alleen het land te belasten, maar ook het onroerend goed dat op dat land is ontwikkeld. Onroerend goed, onroerend goed of onroerend goed zijn allemaal voorwaarden voor de combinatie van grond en verbeteringen. De belastingautoriteit vereist en / of voert een beoordeling van de geldwaarde van het onroerend goed uit en de belasting wordt in verhouding tot die waarde beoordeeld. De gebruikte vormen van onroerende voorheffing variëren per land en rechtsgebied.

Onroerende voorheffing heeft problemen bij het innen en beoordelen, met verschillende methoden voor het beoordelen van de waarde van onroerend goed in verschillende delen van de wereld, en de vraag of een enkelvoudig of variabel tarief moet worden geheven op beoordeelde waarden. Ze hebben ook het gevaar van regressiviteit en nemen een hoger deel van het inkomen van arme personen dan van rijke personen, wanneer ze geen rekening houden met het vermogen van de eigenaar van het onroerend goed om te betalen. Alleen wanneer de menselijke natuur verandert van egoïsme in zorg voor anderen en de samenleving als geheel, kunnen de problemen die inherent zijn aan belastingen worden opgelost, zowel door degenen die het systeem ontwerpen als door degenen die de belastingen innen en betalen.

Rol van onroerendgoedbelasting

Onroerend goed belasting is een ad-valorembelasting die een eigenaar van onroerend goed of ander onroerend goed betaalt over de waarde van het onroerend goed dat wordt belast. De opbrengst van deze belasting wordt gebruikt door de lokale overheden in ontwikkelde landen om openbare diensten te leveren. Deze diensten variëren van diensten die voornamelijk kenmerken van particuliere goederen vertonen, zoals water, riolering, inzameling en verwijdering van vast afval, openbaar vervoer, openbare recreatie, tot diensten die voornamelijk kenmerken van openbare goederen vertonen, waaronder lokale straten en wegen, straatverlichting, brand en politiebescherming, buurtparken, enzovoort (Kitchen 2003).

Historisch overzicht

In de oude wereld en delen van middeleeuws Europa waren er belastingen op het land. Deze waren echter gebaseerd op het landoppervlak en niet op de waarde ervan. Uiteindelijk werd de output van de grond, of het jaarinkomen van de eigenaar van de grond, de basis voor belastingheffing. Later werden andere vormen van rijkdom, waaronder persoonlijke eigendommen, gebouwen, uitrusting en dieren, meegenomen in de beoordeling van het 'vermogen van de eigenaar om te betalen'. Een dergelijke beoordeling bleek zelfs toen al moeilijk, omdat eigenaren gemakkelijk waardevolle spullen konden verbergen.

Later probeerden de kolonies in New England alle vormen van eigendom, zowel reëel als persoonlijk, te belasten in de 'algemene onroerendgoedbelasting'. Tegen het midden van de negentiende eeuw waren dergelijke onroerendgoedbelastingen de belangrijkste bron van inkomsten voor de staten geworden. Toen de handhaving echter problematisch werd en dubbele belastingheffing op immateriële activa (die vaak hypotheken of vorderingen op onroerend of tastbaar eigendom waren) oneerlijk werd, werd de basis veranderd in alleen onroerend goed.

Voorgestelde eigendomsbelasting van Physiocrats

Het credo van de Physiocraten in de achttiende eeuw kan worden samengevat als:

Vanuit het recht van eigendom, gehandhaafd in al zijn natuurlijke en primitieve volheid, vloeien alle instellingen die deel uitmaken van de essentiële vorm van de samenleving noodzakelijkerwijs: je kunt het recht op eigendom als een boom beschouwen, en alle instellingen van de samenleving zijn de takken die hij voortschiet, die hij voedt en die vergaan wanneer ze ervan worden losgemaakt (Schiatter, 1951).

De belangrijkste principes van de fysiocratische ideologie zijn de volgende twee beperkingen die Quesnay (oprichter van de Physiocratic school) formuleerde voor het gebruik van onroerend goed:

Dat een deel van de som van de inkomsten niet naar een vreemd land gaat zonder terug te keren, in geld of in koopwaar ... en dat ze voorkomen dat de woestijn verlaten wordt door inwoners die hun rijkdom uit het koninkrijk zouden dragen (Oncken 1888, 233).

Quesnay beweerde ook in zijn Vierde Maxim:

Dat het eigendom van de gelande eigendommen en de mobiele rijkdom moet worden verzekerd aan degenen die hun legitieme bezitters zijn; want de veiligheid van eigendom is de fundamentele essentie van de economische orde van de samenleving ... Zonder de zekerheid van eigendom zou het grondgebied onbeschaafd blijven. Er zouden noch eigenaren noch huurders verantwoordelijk zijn voor het maken van de noodzakelijke uitgaven om het te ontwikkelen en te cultiveren, als het behoud van het land en de producten niet verzekerd waren voor degenen die deze uitgaven voorschieten. Het is de zekerheid van permanent bezit dat het werk en de inzet van rijkdom induceert voor de verbetering en de teelt van land en voor de bedrijven van handel en industrie (Oncken 1888, 331-332).

Maar de fysiocratische eigendomstheorie omvatte ook de beredeneerde wijziging-reconstructie van dergelijke rechten die nodig zijn om hetzelfde sociale belang te behouden en te versterken waarmee privé-eigendom zelf werd bestraft. Het hieronder vastgelegde bewijs suggereert dat de fysiocratische theorie van eigendomsrechten meer een theorie van 'sociaal nut' is dan een theorie van exclusieve of absolute private heerschappij.

Een dergelijk standpunt werd verdedigd door De Tocqueville, toen hij opmerkte dat de Physiocrats zich geen zorgen maakten over en geen respect hadden voor contractuele en eigendomsrechten. Dergelijke claims zijn gering in vergelijking met het maatschappelijk belang: "er zijn niet langer privérechten, maar alleen een openbaar nut" (de Tocqueville 1955, 159).

In de context van onroerendgoedbelasting waren de natuurkundigen niet per se vijandig voor belastingen; in plaats daarvan schreven ze aan belasting (en overheid) een aanzienlijk positief maatschappelijk belang toe. Kortom, belastingheffing wordt minder een aartsvijand en meer een instrument van sociaal nut. Een principe van de fysiocratische belastingtheorie was inderdaad dat:

Belasting, indien binnen haar rationele grenzen gehouden, is helemaal geen last. Integendeel, het is een voorwaarde voor het maximaliseren van het nationale dividend en ... belasting voor de fysiocraten was geen probleem van een last op de schouders van individuele producenten om de consumptieve overheidsmachine draaiende te houden, maar ... een distributieprobleem tussen productieve agenten - waarbij de staat tot hen wordt gerekend volgens zijn (zijn) eigen aard - van een totaal nationaal dividend dat door dezelfde agenten wordt geproduceerd (Einaudi 1933, 131-135).

Het is ook duidelijk dat de wederopbouw van het belastingstelsel voorgesteld door de fysiocraten noodzakelijkerwijs de intrekking van waardevolle en bevoorrechte eigendomsrechten van lange duur zou hebben meegebracht:

De uitgaven van de overheid die de belangen van allen nastreeft, allen zouden daaraan moeten bijdragen; en hoe meer men geniet van de voordelen van de samenleving, des te meer het een eer zou moeten zijn om aan deze heffingen deel te nemen ... Belasting afhankelijk van overwegingen van algemeen nut, zou voorrecht plaats moeten maken voor een rationele belastingdienst. Dat een dergelijke reconstructie gepaard ging met een gelijktijdige reconstructie van eigendomsrechten is vanzelfsprekend (Shepherd 1903, 108-109).

Voor de Physiocraten was het dus axiomatisch dat de staat verantwoordelijk was voor de ontwikkeling van eigendom, en dat het door middel van de staat was dat eigendom continu moest worden gereconstrueerd in het maatschappelijk belang. De rol van de staat was dus het eigendomsrecht te manipuleren, waardoor de bundel van rechten die eigendom vormden, werd gemanipuleerd. Het gebruik van een grondbelasting als de belangrijkste bron van inkomsten voor de staat werd begunstigd door de Physiocrats. Ze beweerden dat:

De samenleving moet worden bestuurd volgens een inherente natuurlijke orde, dat de bodem de enige bron van rijkdom is en het enige juiste object van belastingheffing, en dat eigendomszekerheid en vrijheid van industrie en uitwisseling essentieel zijn (McLean 2004).

Een ander, iets anders beeld werd geboden door Pierre Samuel du Pont de Nemours, de welsprekende popularisator van Physiocracy:

De belasting is een soort onvervreemdbaar gemeenschappelijk bezit. Wanneer eigenaren grond kopen of verkopen, kopen en verkopen ze de belasting niet. Ze kunnen dat deel van het land dat echt van hen is, alleen verwijderen na aftrek van het bedrag van de belasting. Deze belasting is niet meer een last op eigendom dan het recht van mede-eigenaars een last op iemands eigendom. En dus zijn de overheidsinkomsten voor niemand belastend, kosten ze niets en worden ze door niemand betaald. Het beperkt dus op geen enkele manier de hoeveelheid eigendom die een persoon heeft (Samuels 1961).

Aldus bonden de Physiocraten bijna uitsluitend de grondbelasting - waarin zij soms 'de mobiele rijkdom' begrepen, zie Quesnays vierde Maxim boven het 'sociale en publieke belang' en lieten de rationalisatie van de belastinginkomsten en de gedeeltelijke inkomsten daarvan achter keer terug om het welzijn van de armere mensen in de staat te vergroten. Omdat de staatsambtenaren toentertijd over het algemeen niet in staat waren, was dit een duidelijke uitnodiging voor een “groothandels” corruptie, net zoals Henry George beweerde in zijn verhandeling (George 1879).

Onder deze omstandigheden was de negentiende-eeuwse Amerikaanse econoom Henry George waarschijnlijk de bekendste exponent van de belasting op grond alleen.

Henry George's enige belasting

De oplossing van Henry George lag in de belastingheffing op de huur van grond en natuurlijke kansen. Dat wil zeggen, de herovering van huur voor openbaar gebruik, in plaats van de belasting op arbeid en kapitaal:

We hebben de betreurenswaardige omstandigheid bereikt waar in grote mate een zeer machtig paar in het bezit is van de rijkdommen van de aarde, het land en zijn rijkdommen en alle franchises en andere voorrechten die een rendement opleveren. Deze posities worden vrijwel zonder belasting gehandhaafd; ze zijn immuun voor de eisen die aan anderen worden gesteld ... De allerarmsten, die niets hebben, zijn het voorwerp van verplichte liefdadigheid. En de rest - de arbeiders, de middenklasse, de ruggengraat van het land - zijn gemaakt om het lot te ondersteunen door hun arbeid ... We worden op elk punt van ons leven belast, op alles wat we verdienen, op alles wat we besparen, op veel die we erven, op veel dat we kopen in elke fase van de productie en bij de uiteindelijke aankoop. De belastingen zijn bestraffend, verlammend, demoraliserend. Ook zijn ze grotendeels onnodig (George 1879).

George, voortbouwend op de economische analyses van die zoals David Ricardo en John Stuart Mill in Groot-Brittannië, stelde voor de afschaffing van alle belastingen behalve die op het land. Deze "enkele belasting" werd gezien als een rechtvaardiger manier om lokale overheden te financieren en tegelijkertijd een efficiënt gebruik van grond aan te moedigen.

Kort na de dood van George viel dit standpunt echter uit het politieke veld. Eens een ereteken, werd de titel 'Single Taxer' algemeen niet meer gebruikt. Behalve in Australië, Nieuw-Zeeland, Taiwan, Hong Kong en verspreide steden over de hele wereld, is zijn plan van sociale actie verwaarloosd, terwijl dat van Marx, Keynes, Galbraith en Friedman veel aandacht heeft gewonnen. Onroerende voorheffing op basis van onroerend goed (grond plus verbeteringen in de vorm van onroerend goed) is nu de belangrijkste bron van inkomsten voor lokale overheden in de Verenigde Staten.

Evaluatie van het onroerend goed

Eigendomsbelasting is tegenwoordig meestal niet alleen gebaseerd op de waarde van het land, maar ook op de verbeteringen aan dat land. Alle belastbare eigenschappen moeten worden geïdentificeerd en beschreven op de beoordelingsrol (waarbij elke eigenschap een rolnummer krijgt) en vooral: beoordeeld. Het rolnummer is belangrijk voor het koppelen van beoordelingsinformatie aan records voor belastingfacturering en eigendomsoverdracht.

Er is echter geen uniforme belastinggrondslag die overal van toepassing is. In sommige landen is de onroerende voorheffing gebaseerd op de onroerende waarde zoals bepaald door:

  • marktwaarde,
  • sitewaarde en / of
  • huurwaarde.

In andere landen is de belasting gebaseerd op het gebouwoppervlak en het onroerendgoedgebied. Dit wordt de waarde per eenheid genoemd. In enkele landen wordt een mix van deze benaderingen toegepast. Elk van deze systemen wordt hieronder kort besproken.

Marktwaarde

Marktwaarde is de prijs die wordt bepaald tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een armlengte overeenkomst. Marktwaarde schat de waarde die de markt op individuele eigenschappen plaatst. Voor onroerend goed dat in elk jaar wordt verkocht, is de marktwaarde de verkoopprijs. Voor eigenschappen die in het jaar niet van eigenaar veranderen, moet de marktwaarde worden geschat.

Er zijn minstens drie schattingsmethoden die kunnen worden gebruikt:

  • Ten eerste, wanneer markten actief zijn en vergelijkbare objecten in dezelfde of vergelijkbare buurten worden verkocht, kan een vergelijkende verkoopbenadering worden gebruikt. Dit wijst een marktwaarde toe aan een onverkocht onroerend goed door te kijken naar geldige verkoopprijzen van vergelijkbare of vergelijkbare eigenschappen.
  • Ten tweede wordt soms een afgeschreven kostenbenadering gebruikt. Dit is het meest geschikt wanneer eigenschappen relatief nieuw zijn, er geen vergelijkbare verkopen zijn en verbeteringen relatief uniek zijn. Hier wordt het onroerend goed gewaardeerd door een waarde aan de grond toe te kennen alsof deze leegstaat en de kosten voor het vervangen van de gebouwen en andere verbeteringen toe te voegen.
  • Ten derde kan een benadering met gekapitaliseerd inkomen worden gebruikt. Dit is voornamelijk voor objecten die werkelijke huurinkomsten genereren. Hier worden de jaarlijkse netto huurinkomsten (bruto jaarlijkse huurinkomsten minus de jaarlijkse bedrijfskosten) geschat met deze jaarlijkse netto inkomsten die vervolgens worden omgezet in een gekapitaliseerde onroerendgoedwaarde (marktwaarde) met behulp van een kapitalisatiefactor.

Ter illustratie, als de netto jaarlijkse huurinkomsten van een specifiek onroerend goed $ 10.000 zijn en als de huidige rentevoet vijf procent is (het huidige rendement op een obligatie, bijvoorbeeld), zou de gekapitaliseerde waarde van het onroerend goed $ 200.000 zijn (netto huur gedeeld door rentevoet of $ 10.000 / .05). Dit is ook de marktwaarde omdat een persoon bereid zou zijn om $ 200.000 te betalen voor een onroerend goed dat een jaarlijkse netto huur van $ 10.000 genereert - dit is een rendement van vijf procent en is identiek aan het rendement op obligaties.

Beoordeling van de beoordeling van de site

Site value assessment (SVA) is een speciaal geval van marktwaardebeoordeling waarbij alleen land wordt beoordeeld. Alle kapitaalverbeteringen (bijvoorbeeld gebouwen) zijn uitgesloten van de beoordelingsbasis. Onder een ingedeeld SVA-systeem worden kapitaalverbeteringen opgenomen in de basis en belast tegen lagere tarieven (soms aanzienlijk lager) dan land, waarbij het gradatie-niveau varieert volgens het beleid en de praktijken van de belastingautoriteit. Een vorm van site-waardebeoordeling wordt gebruikt in Nieuw-Zeeland, Kenia, Jamaica en Zuid-Afrika (Bahl 1998).

Er zijn twee mogelijke problemen met de beoordeling van de sitewaarde. Er is weinig bewijs voor de effecten van een systeem dat land intensiever belast dan gebouwen. Een in 1997 gepubliceerde studie evalueerde de economische ontwikkeling in Pittsburgh, Pennsylvania na het besluit van de stad in 1979-1980 om een ​​geklasseerd systeem aan te nemen en een tarief toe te passen op land dat meer dan vijf keer het tarief voor structuren was. De studie concludeerde dat Pittsburgh een dramatische toename van de bouwactiviteit had, een die veel groter was dan een toename in andere steden in de regio, maar het stopte niet met te concluderen dat de verandering in belastingbeleid de boom had veroorzaakt (Oates en Schwab 1997) .

Over het algemeen lijkt het erop dat een ingedeeld systeem ontwikkeling aanmoedigt, veel van deze ontwikkeling neigt ten koste te gaan van naburige gemeenschappen die geen soortgelijk systeem hebben aangenomen en die vervanging van het huidige stelsel van onroerendgoedbelasting door een systeem dat belast land alleen of een geklasseerd systeem zou op de korte termijn meevallerswinsten en -verliezen genereren als belastingrekeningen voor bepaalde objecten stijgen en voor andere dalen (Bird 1993, 82).

Beoordeling van de waarde per eenheid

Aan de andere kant is ondersteuning voor eenheidswaarde of gebiedsbeoordeling (op basis van de grootte van onroerend goed en gebouwen) in een aantal gevallen naar voren gekomen. Ten eerste zou het superieur zijn aan op waarden gebaseerde beoordelingssystemen in landen of gebieden van landen die geen volledig functionerende en operationele vastgoedmarkten hebben. Estland, Polen, Tsjechië, Slowakije, Rusland en Armenië gebruiken het om deze reden.

Evenzo kan het zinvol zijn om het te gebruiken in delen van landen (bijvoorbeeld Canada en Rusland) waar sprake is van geïsoleerde gehuchten en geen duidelijk functionele markt voor waarde van onroerend goed, omdat de overheid het grootste deel van de woningen bezit en aan de bewoners verhuurt.

Enkel of variabel belastingtarief?

De vraag is hier of een lokaal belastingrechtsgebied één uniform onroerendgoedbelastingtarief moet toepassen op alle eigendommen binnen het belastinggebied of dat variabele belastingtarieven moeten worden gebruikt; dat wil zeggen belastingtarieven die variëren met de kosten voor het onderhoud van verschillende eigenschappen per type of per locatie binnen een gemeente.

Traditioneel en historisch is het in Canada, net als in de meeste andere landen met een geschiedenis van onroerendgoedbelasting op basis van onroerendgoedwaarden, de toepassing van een enkel belastingtarief voor alle woningen en een hoger belastingtarief voor alle commerciële en industriële eigendommen. Meer recent is deze praktijk echter veranderd in Canada, maar niet overal. Alle gemeenten in de provincies Alberta, British Columbia en Ontario mogen nu variabele onroerende voorheffing hanteren. Andere landen zijn ook in deze richting gegaan.

De belasting van bedrijfsobjecten (commercieel en industrieel) tegen hogere belastingtarieven dan woningen wordt meestal op twee manieren gedaan (Netzer 1993):

  • hetzij door de praktijk van het beoordelen van bedrijfseigendommen tegen hogere waarden dan woningen met hetzelfde belastingtarief dat op beide soorten onroerend goed wordt toegepast;
  • of door de eenvoudige toepassing van hogere belastingtarieven op bedrijfseigendommen.

Deze overbelasting van de niet-residentiële sector is aangepakt in empirische studies in Canada en in de Verenigde Staten. Twee Canadese studies vergeleken de onroerende voorheffing betaald door bedrijfseigendommen met de kosten van gemeentelijke diensten die zij gebruikten. De eerste studie omvatte begin jaren negentig een aantal gemeenten in de provincie Ontario. Geconcludeerd werd dat de residentiële sector in vergelijking met het bedrijfsleven verhoudingsgewijs meer profiteert van lokale overheidsdiensten (sociale diensten in Ontario, basis- en voortgezet onderwijs, bibliotheken, recreatieve voorzieningen, enzovoort). Gecombineerd met hogere effectieve onroerende voorheffingstarieven die werden betaald door het bedrijfsleven, concludeerde het dat dit laatste overbelast is en de residentiële sector onderbelast (Kitchen and Slack 1993; Kitchen 2003).

In een recenter onderzoek in de Verenigde Staten zijn vergelijkbare resultaten gevonden. In het bijzonder werd geschat dat het "bedrijfsgerelateerde" aandeel van de gecombineerde staats- en lokale uitgaven in de Verenigde Staten ongeveer 13 procent is, hoewel er een grote variatie is van staat tot staat. Deze bedrijven betalen echter verhoudingsgewijs meer van de nationale en lokale belastingen (Oakland en Testa 1995; Kitchen 2003).

Ruimtelijke factoren

In werkelijkheid hangt de mate waarin bedrijven en bedrijven reageren op verschillen in onroerendgoedbelasting van veel factoren af. Deze omvatten bijvoorbeeld het belang om om zakelijke redenen in de kern van de regio of het gebied te zijn; de mogelijkheid om het belastingverschil door te schuiven naar consumenten (van de uiteindelijke dienst of het product), werknemers en eigenaars; en de verbeterde voorzieningen die kunnen worden geboden door een 'locatie in het centrum'.

Een uitgebreide literatuur in Canada en de VS suggereert dat ruimtelijke factoren de ontwikkelingskosten beïnvloeden (Marchand 1992). Met name de ontwikkelingsdichtheid en de ligging ten opzichte van bestaande diensten beïnvloeden de kosten van het verlenen van diensten. Bijvoorbeeld, "harde" diensten zoals trottoirs, wegen en water- en rioolleidingen kosten minder om in dichtere buurten te voorzien. Met water wordt een pijp in het midden van een straat neergelegd en lopen individuele servicelijnen van de waterleiding naar elk gebouw. In buurten met een hoge dichtheid zijn er meer wooneenheden per kilometer waterleiding waarover de kosten kunnen worden gespreid. Bovendien zal het vergroten van de afstand tot centrale infrastructuurfaciliteiten zoals water- en rioolwaterzuiveringsinstallaties de kosten verhogen.

Een efficiënte onroerende voorheffing zou dus de hogere kosten weerspiegelen die gepaard gaan met het verlenen van diensten in minder dichte ontwikkelingen. Dit zou in het algemeen betekenen dat de onroerende voorheffing op basis van ontvangen diensten hoger zou moeten liggen in de voorsteden dan in de kern. Als onroerende voorheffing in de kern hoger is en dienstverlening minder duur, creëert de onroerende voorheffing een stimulans om over te gaan op minder dichte ontwikkelingen.

Gevaar van regressiviteit

Inkomsten uit onroerendgoedbelasting (in de VS) zijn goed voor ongeveer 74 procent van de inkomsten van de lokale overheid en 30 procent van de gecombineerde inkomsten van de staat en de lokale overheid. Dit is gedaald van respectievelijk 97 procent en bijna 80 procent in 1927. Opmerkelijke dalingen in het relatieve belang van onroerendgoedbelastingen traden op:

  • In de jaren dertig en veertig van de vorige eeuw als gevolg van de toename van overheidssteun voor onderwijs, welzijn, gezondheid en snelwegen (gefinancierd door belastingen op inkomen, verkoop en snelweggebruikers).
  • Na 1965 vanwege a) verhoogde hulp via de staat en de federale overheden, en b) de proliferatie van niet-onroerendgoedbelastingen en gebruikersheffingen.

Dit had een ongelukkige impact op gemeenten die gestaag hun aandeel in de inkomstenbelasting hebben verloren, hetzij door bedrijfsinkomsten te verplaatsen naar lager belaste subnationale rechtsgebieden en concurrentie op dit gebied, hetzij door het waargenomen politieke gevaar van het toevoegen van extra belastingen aan reeds nationaal overbelast inkomen (keuken 2003).

Daarom hebben deze subnationale belastingjurisdicties, zoals gemeenten, veel van de financiële lasten verschoven van progressieve inkomstenbelastingen naar onroerendgoedbelastingen, om zo een vervanger voor de verloren belastinginkomsten te vinden, waardoor een meer regressief belastingstelsel en een minder rechtvaardige verdeling van belastingen werden gecreëerd dollars in de staten en provincies. Als gevolg hiervan worden senioren - en dit is het snelgroeiende bevolkingssegment in ontwikkelde landen - die hun huis bezitten geconfronteerd met toenemende onroerendgoedbelasting (omdat hun onroerend goed in sommige plaatsen de neiging heeft om zijn waarde in de tijd te verhogen) zonder het inkomen te verhogen die belastingen. Dit is het gevaar van regressieve belastingen.

Onroerende voorheffing in verschillende landen

Canada

Alle behalve de meest dunbevolkte gebieden van Canada worden bestuurd door lokale gemeentelijke overheden die, in de meeste gevallen, door middel van bestemmingsplannen en andere controles de meest invloedrijke bevoegdheden over landgebruik uitoefenen. Deze bevoegdheden worden uitgeoefend in overeenstemming met senior overheidsbeleid en masterbeleidsplannen zoals vastgesteld en vastgelegd door de gemeenteraad. Deze voorschriften zijn uniek voor elke gemeente en zijn gebaseerd op lokale voorkeuren. Er kunnen geen generalisaties worden gemaakt over de reikwijdte en aard van dergelijke lokale controles.

De Ontario Development Charges Act machtigt de gemeenten om specifieke belastingen of heffingen toe te passen om de infrastructuurkosten te betalen die de gemeente zou kunnen maken bij elke nieuwe ontwikkeling. Deze heffingen zijn bedoeld om de extra kosten te compenseren en te zorgen voor een adequaat niveau van infrastructuur en diensten voor nieuwe ontwikkelingen.

Veel provincies in Canada heffen onroerendgoedbelasting op onroerend goed op basis van het huidige gebruik en de waarde van het land en dit is de belangrijkste bron van inkomsten voor de meeste gemeentelijke overheden in Canada. Hoewel de belastingniveaus voor onroerend goed variëren tussen de gemeenten in een provincie, zijn er meestal gemeenschappelijke criteria voor de beoordeling van onroerend goed of taxatiecriteria vastgelegd in provinciale wetgeving. Er is een trend om in de meeste provincies met verschillende herwaarderingscycli een marktwaardestandaard te gebruiken voor waarderingsdoeleinden. Een aantal provincies heeft een jaarlijkse herbeoordelingscyclus opgezet waarbij marktactiviteit gerechtvaardigd is, terwijl andere langere periodes hebben tussen de waarderingsperioden.

Hong Kong

In Hong Kong is er een soort belasting die een onroerendgoedbelasting wordt genoemd, maar het is geen ad valorem-belasting; het is eigenlijk geclassificeerd als een inkomstenbelasting.

Nederland

Onroerende voorheffing Onroerend goed belasting of Onroerende zaak belasting (OZB)) wordt op gemeentelijke basis geheven in twee delen: voor degene die in het huis woont, en voor de eigenaar van het huis. Vanaf 2005 was er een voorstel van het Parlement om alleen het deel van de onroerendgoedbelasting voor de eigenaar te behouden en dit jaarlijks niet meer te verhogen dan de inflatie.

Verenigd Koningkrijk

In het Verenigd Koninkrijk waren de tarieven voor residentieel onroerend goed gebaseerd op de nominale huurwaarde van het onroerend goed. Dit systeem vond zijn oorsprong in de Poor Law Act 1601, hoewel parochies vaak onroerendgoedtarieven gebruikten om eerdere slechte wettelijke maatregelen te financieren. Inderdaad, het Hof van Beroep noemde de beoordeling in 2001 een 'oud systeem', wat suggereert dat het van middeleeuwse oorsprong was.

Hoewel nog steeds geheven in Noord-Ierland, werden de tarieven over het algemeen afgeschaft in Schotland in 1989 en Engeland en Wales in 1990 en vervangen door de "Community Charge" (poll-belasting), een vaste heffing die voor iedereen hetzelfde is. Dit bleek zelfs minder populair dan de tarieven en werd vervangen door een gemengde gemeentebelasting die elementen van onroerendgoedbelasting en een peilbelasting combineert. Tarieven worden nog steeds (2006) geheven over bedrijfseigendommen, hoewel sommige bedrijfsklassen zijn vrijgesteld.

Vanaf 2007 was Noord-Ierland verhuisd naar een belastbare waarde op basis van de kapitaalwaarde van onroerend goed (vergelijkbaar met de gemeentebelasting). De Crown Estate Paving Commission heft nog steeds tarieven op woningen binnen haar rechtsgebied, in het gebied van Regent's Park, Londen, volgens de bepalingen van de Crown Estate Paving Act 1851. Tarieven op niet-woningen (zakelijke tarieven) worden nog steeds in rekening gebracht een uniform tarief vastgesteld door de centrale overheid. Tarieven worden verzameld door lokale raden, maar de verzamelde gelden worden nationaal verdeeld volgens de bevolking.

Gemeentebelastingen

Gemeentebelasting is het systeem van lokale belastingen dat in Engeland, Schotland en Wales wordt gebruikt om de door de lokale overheid in elk land geleverde diensten gedeeltelijk te financieren. Het werd in 1993 geïntroduceerd door de Local Government Finance Act 1992, als opvolger van de impopulaire Community Charge. De basis voor de belasting is de geschatte marktwaarde van woningen, beoordeeld in waardebanden, met een korting voor mensen die alleen wonen.

Elk van de heffende autoriteiten stelt onafhankelijk een voorschrift (totaalbedrag) in voor huishoudens in hun gebied. Dit wordt vervolgens gedeeld door het aantal "nominale Band D" eigenschappen in het gebied van de autoriteit (district, district, nationaal park, etc.) om het bedrag van Band D te bereiken. Het "nominale Band D" -eigendomstotaal wordt berekend door het aantal eigenschappen in elke band op te tellen, gecodeerd door de letters A tot H (A tot I in Wales) en te vermenigvuldigen met de bandverhouding.

Er kunnen in bepaalde omstandigheden verdere wijzigingen zijn, bijvoorbeeld een korting voor niet-bezette eigendommen, een korting van 25 procent voor alleenstaanden, of een totale dispensatie voor diplomatieke woningen en woningen die volledig door studenten worden bezet. Individuen kunnen bij hun lokale overheid een aanvraag indienen voor belastingvoordeel van de gemeente en, afhankelijk van de in aanmerking te komen, bijdragen ontvangen om hun belastingplicht te dekken.

Hoewel het de enige belasting is die door de lokale overheid wordt vastgesteld, draagt ​​de gemeentebelasting slechts een klein deel (gemiddeld 25 procent) van de inkomsten van de lokale overheid bij. Het grootste deel is afkomstig van subsidies van de centrale overheid en van zakelijke tarieven die centraal worden verzameld en opnieuw worden verdeeld onder de lokale autoriteiten.

Gemeentebelasting wordt bekritiseerd wegens vermeende oneerlijkheid omdat het geen rekening houdt met de mogelijkheid om te betalen (zie regressieve belastingheffing). Dit argument gaat echter voorbij aan het feit dat mensen met een laag inkomen gemeentelijke belastingvoordelen kunnen aanvragen die het bedrag dat de aanvrager betaalt aanzienlijk (of volledig) kunnen verlagen.

Critici beweren ook dat de gemeentebelasting een onevenredige impact heeft op huurders, of op mensen die sociale woningen in gedeeltelijke eigendom bewonen. Ze betalen belasting volgens de waarde van een onroerend goed dat ze zich misschien niet hebben kunnen veroorloven. Evenzo is de belasting zelfs niet in het bijzonder evenredig met de waarde van onroerend goed. Een band H eigenschap betaalt maximaal drie keer als een band A, hoewel de waarde van de eigenschap tien of meer keer hoger kan zijn.

Hoewel de belasting regressieve kenmerken kan hebben, wijzen aanhangers erop dat er een aanzienlijk middel getest uitkeringsregime bestaat dat kortingen biedt aan mensen met een laag inkomen. Dit heeft tot gevolg dat de belasting minder regressief wordt.

Een alternatief voor de gemeentebelasting zou zijn om alle middelen rechtstreeks uit de centrale overheidsfinanciën toe te wijzen - al ongeveer 75 procent van de inkomsten van de lokale overheid komt uit centrale begrotingen. Het grootste argument hiertegen is dat het fiscale onafhankelijkheid van de lokale overheid wegneemt, waardoor ze louter dienstverleners worden.

Verenigde Staten

In de Verenigde Staten worden onroerendgoedbelasting geheven door provincies, gemeenten en schooldistricten, waar het margepercentage meestal wordt bepaald door respectievelijk districtscommissarissen, gemeenteraadsleden en schoolbestuursleden. De belastingen financieren budgetten voor scholen, politie, brandweerkazernes, ziekenhuizen, vuilophaal, riolering, onderhoud van wegen en trottoirs, parken, bibliotheken en diverse uitgaven.

Onroerendgoedbelastingen waren ooit een belangrijke bron van inkomsten op staatsniveau, vooral vóór 1900, voordat staten overstapten op inkomstenbelasting en omzetbelasting als hun belangrijkste inkomstenbronnen (Fisher 2002). Een zeer belangrijk voordeel van een belasting op onroerend goed boven een inkomstenbelasting is dat de inkomsten altijd gelijk zijn aan de belastingheffing, in tegenstelling tot inkomsten- of omzetbelasting, wat kan leiden tot tekorten die begrotingstekorten veroorzaken. De onroerende voorheffing levert altijd de vereiste inkomsten op voor gemeenten.

De beoordeling bestaat uit twee componenten: de verbeterings- of bouwwaarde en de grond- of werfwaarde. In sommige staten wordt persoonlijk eigendom ook belast. De beoordeling van een afzonderlijk onroerend goed kan plaatsvinden volgens een of meer van de normaal geaccepteerde waarderingsmethoden (inkomstenbenadering, marktwaarde of vervangingskosten). Beoordelingen kunnen worden gegeven op 100 procent van de waarde of op een lager percentage. In de meeste, zo niet alle beoordelingsjurisdicties, wordt de waardebepaling door de beoordelaar onderworpen aan een soort van administratieve of gerechtelijke toetsing, als het beroep wordt ingesteld door de eigenaar van het onroerend goed.

Ad valorem (van waarde) onroerendgoedbelastingen zijn gebaseerd op eerlijke marktwaarde van individuele landgoederen. Een lokale belastingdeskundige past vervolgens een vastgesteld beoordelingspercentage toe op de reële marktwaarde. Door het belastingtarief te vermenigvuldigen X tegen de geschatte waarde van het onroerend goed wordt een verschuldigde belasting berekend. Sommige rechtsgebieden hebben zowel ad valorem als niet-ad valorem onroerendgoedbelasting (beter bekend als speciale aanslagen). De laatste komen in de vorm van een vaste heffing (ongeacht de waarde van de onderliggende eigenschap) voor items zoals straatverlichting en stormriolering.

In de Verenigde Staten is een andere vorm van onroerendgoedbelasting de persoonlijke onroerendgoedbelasting, die kan worden getarget

  • auto's, boten, vliegtuigen en andere voertuigen;
  • andere waardevolle duurzame goederen zoals kunstwerken (de meeste huishoudelijke goederen en persoonlijke bezittingen zijn meestal vrijgesteld);
  • bedrijfsinventaris;
  • immateriële activa zoals aandelen en obligaties.

Gevolgtrekking

Uit de bovenstaande tekst blijkt dat de meest efficiënte, uniforme, verantwoordelijke en transparante belastingstelsels ter wereld bestaan ​​waar aan de volgende voorwaarden wordt voldaan (Kitchen 2003):

  • Alle belastbare eigenschappen worden geïdentificeerd, beschreven en vastgelegd op de beoordelingsrol.
  • The property tax base, whether assessed value or area value, is determined in a uniform and consistent manner across a region (as opposed to local) if not across an entire country.
  • Assessment is updated as frequently as possible, ideally on an annual basis, so that the tax base is current, uniform, consistent and fair.
  • Property assessment (determination of property values or property area) is the responsibility of an arms-length regional assessment authority in order to avoid local distortions created by local pressure groups.
  • Each level of government using property tax revenues to fund expenditures is responsible for setting its own property tax rate(s).
  • Variable tax rates are used when the cost of providing municipal services varies by property type and location.
  • Variable rates, as opposed to a uniform rate, are more likely to discourage

    Bekijk de video: OZB Tarieven Helder (Mei 2021).

    Pin
    Send
    Share
    Send